Droit civil 19.10.2011

Un promettant s'engage vers un bénéficiaire qui s'engage à passer le contrat définitif. Le bénéficiaire peut avoir un certain temps pour réfléchir mais le promettant s'engage ( à vendre le bien immobilier par exemple). Une promesse unilatérale peut concerner plusieurs domaines : donations, ventes ( immobilières surtout) etc... Cette promesse unilatérale est un contrat ( accord des deux personnes) unilatéral. Il existe une indemnité d'immobilisation. Quand le promettant se rétracte avant la levée de l'option que se passe-t-il ? Et après ?

Avant la levée de l'option :

On est face à un promettant qui s'est engagé à passer l'acte définitif ( article 1134). S'il y a rétraction mais qu'ensuite le bénéficiare lève l'option, comment considère-t-on la levée de l'option ? Elle formera le contrat définitif. C'est la position qu'a eu la CC jusqu'en 1993. Il y avait une exécution forcée. En 1993, on a un revirement de jurisprudence avec l'arrêt Cruz du 15 décembre 1993 ( fiche TD). La CC refuse de considérer que le contrat est formé. Pourquoi ? Car il n'y a pas eu de rencontre de volonté puisque le bénéficiaire levait l'option tandis que le promettant s'était déjà désengagé. Elle reconnait que le promettant qu'il ets en faute mais il n'est tenu que d'une obligation de faire et cette obligation ne peuve se résoudre que par un versement de dommages et intérêts ( art 1142). Il y a une critique unanime de ce revirement de la doctrine. Jourdainn indique d'ailleurs que malgrè la position de la doctrine, la CC continue à garder cette solution. Il y a 3 critiques :

• La CC porte atteinte à l'article 1134
• Obligation de faire
• application insolite de l'article 1142

Atteinte de l'article : La CC le méconnait pour la doctrine.La CC reconnait la faute contractuelle donc elle ne porte pas nréellement atteinte à cet article. C'est juste que la CC a décidé de changer la sanction qui découle de cette faute contractuelle. La sanction est-elle adaptée ? Non puisque les dommages-intérêts ne seront pas une sacntion puisque le promettant se désengagera ayant eu une meilleur offre. La CC se justifie en disant qu'il n'y a pas eu de rencontre de volonté. Inconvénient de cette sanction : Baisse de la sécurité juridique, bien qu'il y ait un contrat, on peut ne pas obtenir le bien.Dans l'arrêt Chastan, il y a une sanction ( dommages et intérêts) pour une rétraction de l'offre et maintenant, quand il s'agit d'une rétractation de promesse, il y a également la même sanction.

Obligation de faire : La CC dit qu'il y a une obligation de faire, c'est une action positive. Quand le promettant signe une pormesse unilatérale de vente, le promettant doit seulement atteindre le bon vouloir du bénéficiare, il n'a rien à faire, sa seule action est l'obligation de donner dès que le bénéficaire lèvera l'option. Il n'y a donc aucune obligation de faire. En 1997, La 3ème chambre civile de la CC a rendu un arrêt le 30 avril qui reprend exactement la même argumentation. Dans cette affaire, il s'agit d'un pacte de préférence. Médecins du Monde en bénéficie dans l'affaire ( le propriétaire vend à un tiers au lieu de le proposer à Médecins du Monde, il doit déjà y avoir l'annulation de la vente avec le tiers, il faut démontrer une collusion frauduleuse entre le propriétaire et l'acheteur ==> il faut démontrer que l'acheteur était au courant du pacte et connaissait l'intention du bénéficiare de se prévaloir du dit pacte Refus de la CC malhrè ca qui reprend la même argumentation de l'arrêt Cruz ==> pas de rencontre de volonté), le pacte est une personne qui va indiquer dans son contrat que si elle se décide à vendre elle s'oblige à proposer le bien en priorité au bénéficaire du pacte. Depuis 1994, la CC assimile le régilme juridique du pacte de préférence à celui de la promesse unilatérale de vente. 26 mai 2006 chambre mixte (fiche TD) : Pacte de préférence violé mais elle reconnait que si on fait la démontration, la substitution est possible ==> exécution forcée. On peut voir apparaitre un revirement de jurisprudence. 26 mai 2006 chambre mixte : Un arrêt qui dit le contraire. 3 ème chambre civile mai 2011 : refus de l'éxecution forcée pour le seul argument qu'il n'y a pas eu de rencontre de volonté. 3Ème chambre 27 mars 2008 : Refus également.

La rétractation après la levée de l'option :

Il y a eu rencontre de volonté donc exécution forcée. 3 ème chambre civile Ferry 26 juin 1996. Mme Ferry avait tenté d'utiliser l'argumentation de l'arrêt Cruz. La levée de l'option devaut se faire le 30 juin à 18h chez le notaire au plus tard. Dès le 9 mai, Mr Lefur accepte le 9 mai et envoir 2 lettres recommandées. Mme Ferry ne va pas les chercher. Sommation du Monsieur, rencontre chez le notaire le 30 juin. Mais, la rétractation ne se présume pas, cela doit êtrre clair. Mais, le formatr a été fait le 30 à 11H. L'option doit être levée officiellement chez le notaire.

b La promesse synallagmatique

L'article 1589 ==> promesse de vente vaut vente. Il faut obtenir un certificat d'urbanisme, la demande sera déposée à lamairie. C'est utile pour éviter de découvrir que la maison désire exproprier ou si lamairie veut acheter le bien. La mairie peut ne pas être intéressée. La dexième chose que doit faire le notaire est la levée des hypothèques : Une hypothèque ets une sûreté en paiement d'une dette. Elle permet de faire une saisie en demande du bien s'il n'y a pas paiement. C'est un droit réel sur le bien en question. A la suite de ça, si les conditions ne sont pas remplies, l'obtention du prêt sera impossible et donc le contrat ne se fera pas ( le contrat défoinitif) d'où la nécessité de la promesse synallagmatique. C'est une vente sous condition suspensive vu que l'on attend l'obtention du prêt mais aussi le certificat d'urbanisme. On peut parler aussi de compromis. Si l'un d'eux se rétracte, l'éxecution forcée est possible vu qu'il y avait rencontre des volontés dès le départ.

B L'échange des consentements : les difficultés d'aplication dans les contrats entre absents

Ces contrats sont des contrats par correspondance, à distance. Le moment où l'on envoit l'offre et le moment où l'offre est acceptée, il y a un décalage de plusieurs jours entre l'offre et l'acceptation. Quand est-ce que le contrat est-il formé alors ? En cas de litige, c'est important de le savoir.

1 Intérêt pratique

La date de formation est essentielle ( surtout en matière immobilière) car c'est le point de départ des obligations notamment.

2 La date de la formation du contrat

Il faut vérifier ce qu'ont voulu les parties et ce n'est qu'à défaut que les juges devront apprécxier aux-mêmes quand le contrat a été formé.

• On peut considérer que le contrat est conclu lorsque le bénéficaire de l'offre accepte
• Le contrat ne se forme que quand l'acceptation parvient à la connaissance de l'offrant

Au 19ème siècle, ces deux théories ont vu le jou, on a parlé de déclaration quand le contrat est conclu lorsque le bénéficaire de l'offre se décide à accepter) et de théorie d'information lorsque l'offrant a eu une connaissance effective de l'acceptation. Au 19ème, on était dans l'autonomie de la volonté donc on se servait plus de la théorie de la déclaration. Maintenant, on a la théorie de l'émission ou de l'expédition : Le contrat sera formé lorsque le destinataire expédien son acceptation ( cachet de la poste fera foi). On a aussi la théorie de la réception pour reculer la date de la formation du contrat. Quelle théorie pouvons nous choisir ? En 1867, la CC a dit que c'était une appréciation de fait dont la souveraineté était laissée aux juges du fonds. 7 février 1981 chambre commerciale : A opté pour le système de l'émission. Mais, on est dans un arrêt d'espèce donc cela reste ambigu. Pour les contrats sur internet : Article 1369-1 : Le principe du double-clic.

Section II L'intégrité du consentement

Etude du cas pratique : Pourvoi numéro 10-23064.

Selon l'artilce 1109, il n'y a pas de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol. Le consentement ne doit pas être vicié. Il a pu être faussé car il y a eu une erreur ou car l'on a été trompé. Une erreur provoquée est un dol, quand on parle d'erreur, c'est une erreur spontanée. Dans ces deux cas , la personne n'a pas signé son contrat en toute connaissance de cause. Le troisème vice est la violence : On atteint le consentement dans son élément de liberté. Il y a contrainte. Il peut y avoir une nullité relative : nullité de protection pour protéger la victime qui peut d'ailleurs seule invoquée cette nullité. Elle a la maîtrise de la mise en opeuvre de cette nullité, elle peut aussi ne pas agir pour annuler le contrat. Les 5 ans courent au moment de la découverte du vice ( pour le dol et l'erreur), le d"lai courra pour la violence au moment de la disparition de la violence.

Paragraphe I L'erreur

C'est une fausse appréciation de la réalité contractuelle. Le code civil ne prévoit que deux trypes d'erreurs possibles :

• L'erreur sur la substance
• L'erreur sur la personne

La doctrine parle d'un troisième type d'erreur : L'erreur obstacle.

A L'erreur sur la substance

Elle est prévue par l'article 1110. C'est le seul type d'eereur que la CC reconnait directement.

1 L'évolution de la notion d'erreur sur la substance

Les rédacteurs voulaient ne prendre en compte que la matière de la chose, l'objet du contrat en parlant de la " substance" . On est en plein dans la conception romaine du bien. Mais, ce critère est trop étroit qui peut amener à des solutions critiquables et l'arrêt de principe qui a modifié cette notion date du 18 juillet 1913 ( La substance s'élargit et se définit alors comme les qualités substancielles de la chose), la jursiprudence s'est alors vite rendue compte que la notion était trop restrictive.

En principe, cette erreur n’est pas une spécificité.

3^ème Civ., 05 juillet 1995 et 3^ème Civ., 24 mai 2000

Il s’agit de vente d’immeubles. Les vendeurs pensent que les locataires ont un droit de préromption et ils leurs proposent l’immeuble à la vente. Ils acceptent. Mais il n’y avait aucun droit de préromption. Demande d’annulation pour erreur.

Dans le premier arrêt : erreur sur les qualités substantielles.

Dans le second arrêt : erreur de droit.